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二手房成交跳涨到连跌、新房成交量创十多年来新低!

文丨[凶宅数据库信息平台—凶宅集 www.xiongzhaiji.com ]丨诸葛找房数据研究中心新年伊始,回首去年2017的成交市场,北京全市新房市场显著回归理性,自2005年以来,创下了新建商品住宅成交量(不含保障、别墅等)连续多年历史新低。而在二手房方面,北京全年13.6万套的成交量不仅同比下降五成,也创下了2014年以来的新低。新房供应紧缺冷热不均 成交量12年最低在去年,全国调控最严格的15个核心热点城市为:北京、天津、上海、南京、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、广州、深圳、成都。这15个城市,在截止12月25日,合计商品房住宅签约850462套,相比2016年全年的1678053套,下调了49.3%。对于最具投资前景的城市,在之前我们的研究里有盘点过,此处传送门《全国最具投资价值的20个城市》。近8年的新房成交量▲2017年北京新建商品住宅(不含保障房)共网签30115套,比2016年下降48.4%。2017年有效供给的不足,造成2017年北京新房销售大幅缩水。政府317楼市调控政策之后,限价效应催生了区域高价值热盘,受到买房人追捧。2017年新建商品房成交(含保障房)▲从项目看,超过10亿网签金额的住宅合计有55个,其中有15个项目超过20亿,超过30亿的有6个,销售额最高的项目是中国玺,签约48.82亿。有望在2013年和2016年后,北京再次出现销冠超过50亿的签约!图片来源:毅言之家 2017年,北京的商品房成交TOP10的项目累计签约金额为372亿元,同比2016年减少了30.7亿元,相比2015年则增加了70.92亿元。需要注意的是,住宅市场签约额近三年最低值,库存数据刷新了历史最低记录。新房成交冷热不均,分化严重。二手房成交量腰斩价格快速回调据我爱我家数据中心监控,2017年北京二手住宅网签总量为13.6万多套,比2016年的27万套下降50%;成交价格连续下跌8个月,累积跌幅达15%。北京317调控政策俨然成为成交量的分水岭。2017年3月份是二手房住宅成交的最高点,单月成交达到年内创纪录的25952套,是下半年最低十月成交量的4倍多。2017年前4个月里,二手房住宅成交共计67882套(317的调控新政,4月有网签滞后效应),前4个月的成交相当于全年成交量的一半。2017年12月,北京二手房住宅成交均价在61205元/平米,仍然比去年1月的60845元/平米高出少许。从二手房市场方面来看,北京市二手房住宅成交价在一季度持续走高,4月份达到全年最高值,二手房成交均价64091元/平米。北京二手成交均价从5月开始持续走低,连续下跌了8个月。最严酷的时刻是在317以后,购买门槛大幅度提高,大量需求被压制,导致成交量从3月份的25952套骤降至4月份的16902套,成交减少9050套,下跌幅度达34.9%。此后,成交量持续下跌,在7月份跌至谷底后,成交量保持平稳走势。受成交量暴跌影响,供大于需,二手房市场由买方市场转变为卖方市场,买家议价空间不断扩大,成交均价也一路走低。9月份之后,二手房成交价进入缓慢下跌企稳状态。截止11月,成交均价由最高峰下跌4.3%。从2016年9月到2017年4月,北京累计成交二手房住宅126280套。这12万多套成交,都是房价快速跳涨到高位的成交数据。在房屋成交的支付方式中,伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,2017年,北京全市的二手住宅交易中:使用商业贷款的占41.1%,较2016年减少14.3个百分点;使用全款的占30.9%,较2016年增加8.1个百分点;使用市管公积金的占17.4%,较2016年增加1.2个百分点;使用其它方式支付(组合贷或其他借款)的占10.6%,较2016年增加4.9个百分点。据诸葛找房数据研究中心监测,在2017年11月、12月的各个城区的挂牌均价以及环比中,西城区以104105元/平的均价在12月里领跑全市,怀柔以23388元/平的挂牌均价在全市垫底。土地供应重回充分供应时代据中原地产研究中心的数据显示,2017全年共成交104宗土地,总成交额达到2796亿元,较2016年的全年860亿上涨了225%,是北京第二次年度土地出让金突破2000亿大关,创下历史新高。其中,住宅用地全年共成交72宗,合计建筑面积达969万平方米,成交金额达到2398亿元。市规土委发布消息,2017年全市商品住宅用地供应量达到721公顷,供应计划完成率111%,其中共有产权住房用地供应量达到207公顷,完成率104%。2017年北京共完成共有产权住房用地供应38宗,规划建筑规模约403万平方米。共有产权用地不完全表格▲截止2017年11月,拿地最积极的50家房企合计拿地金额接近2.1万亿。与2016年11月同期的拿地金额13720亿对比,涨幅达到了53%。同时,开发商在前几年囤的地,今年纷纷开盘销售,新开工面积大幅增加。销售过度透支,人口流入速度减缓,城镇化率却出现逐年走低。使得未来新房的需求远远小于供应,加快存量房时代的来临。房地产去库存成效显著 去库存继续加速去年11月末商品房待售面积59606万平方米,比10月末减少653万平方米。其中,住宅待售面积减少651万平方米,办公楼待售面积减少8万平方米,商业营业用房待售面积增加2万平方米。一二三四线城市的商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。三四线城市去库存成为2017年3月来主力,库存去化加速。在库存持续刷新低位后,房企补充库存积极性持续上涨。全国经济方面,中国央行今年一直在打稳健走法,2017年1月份时,央行总资产从1月份的348267.65亿到11月底的362473.88亿人民币。截止2017年11月末,M2再次走高,达到历史新高167万亿人民币,同比增长9.1%。货币乘数继续在高位,达5.44。央行资产的扩大及央行向市场资金的注入带来了央行基础货币的扩大,截止2017年11月央行基础货币(高能货币)达到了307064.54亿,逼进历史高点2016年12月的308979.61亿。北京各商圈12月均价图▲北京各城区12月均价▲[凶宅数据库信息平台—凶宅集 www.xiongzhaiji.com ]诸葛找房tzy80158600

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